Telegram中文搜索引擎:办公楼面对租户缩减空间风险 丰树泛亚商业信托或脱售非核心资产

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办公楼面对租户缩减空间风险 丰树泛亚商业信托或脱售非核心资产

来源:联合早报 作者: 胡渊文   2022-09-19 05:00 胡渊文 |作者

虽然MPACT资产更加多元化,但下来可能会优化资产组合,把焦点放在核心市场新加坡的最佳资产。

接下来香港预料会进一步开放和复苏,又一城截至6月底第一季的销售接近疫情前水平的70%,远高于上财年第三季的38%。

李信孚说,虽然信托通过外汇远期合约和自然对冲来应对外汇风险,但这只是短期方案,若新元长期维持在目前水平,对冲到期后信托的DPU会受到侵蚀,海外资产折算回的净资产值也会下滑。

例如黄金地段的办公楼就具备投资护城河,因为高质量办公楼的租户有限,中央商业区的建筑密度高,竞争对手要进场难度高,非常昂贵。市郊黄金地段的零售商场主要吸引周边居民光顾,顾客群有限,竞争对手入场会压底所有业主的回报,这也被视为具备投资护城河。

因此信托需要把更多资金配置到在分市场占据主导位置的零售商场或办公楼。

他们认为,可能脱售的资产包括日本千叶市的富士通大楼和精工仪器大楼,这两个资产租给主租户(master leased),有不续约的风险。据媒体报道,富士通计划在三年内把办公室空间减半。中国北京佳程广场也可能是脱售对象,它的主要租户宝马(BMW)也有不续约风险。

缺“护城河”上升空间不大

MPACT的表现也超越了本地REIT的基准指数富时海峡时报房地产投资信托指数(FTSE ST REIT Index)的1.6%,以及新加坡海峡时报指数的4.9%。

如果信托脱售日本和中国资产,新加坡资产占的比重会达到79%,上财年的比重是52%。陈伟祥和陈丽睿认为投资者会看好以新加坡为主的商业REIT。

若这两个主要零售资产完全复苏,陈伟祥和陈丽睿预计信托每单位派息(DPU)可取得两年7%的年复合增长(CAGR)。

可能脱售中日非核心资产

但同时全球办公趋势转变,办公楼面对租户缩减空间的风险。信托管理层表示会探讨旗下资产组合,脱售非核心资产,中国和日本的资产就可能进入这个名单。这和前几年本地REIT纷纷扩展海外业务似乎反向而行。

星展集团研究分析师陈伟祥和陈丽睿在报告中指出,新加坡从去年底开始逐渐放宽疫情措施,怡丰城恢复了活力,截至今年6月的第一季租户销售是疫情前水平的114%。根据他们了解,租户认为这个强劲的销售是可持续的。怡丰城第一季的净房地产收入也恢复到疫情前水平的110%。

这项合并让信托的规模增加一倍,资产达171亿元,地理市场更多元化。信托旗下的主要资产包括新加坡的怡丰城(VivoCity)、丰树商业城(Mapletree Business City)和香港的又一城(Festival Walk)商场,信托也拥有中国北京的办公楼和上海的商业园区,以及日本和韩国的办公楼。

疫情接近尾声、经济开放,这些因素对于拥有零售和办公楼资产的丰树泛亚商业信托(Mapletree Pan Asia Commercial REIT,简称MPACT)是好消息。

FSMOne.com研究及投资组合管理部高级研究分析员杨慧诗提供给《联合早报》的数据显示,从7月21日正式合并到9月13日,MPACT取得了6.1%的总回报率,比本地其他大型REIT来得好,凯德综合商业信托(CapitaLand Integrated Commercial Trust)同时期的总回报率为2.4%,星狮物流商产信托(Frasers Logistics & Commercial Trust)和新达信托(Suntec REIT)都是2.2%。

根据彭博社的信息,16名分析师中一半给出买入评级,其余给出持守评级,12个月目标价中位数是2.03元。

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丰树泛亚商业信托管理层表示会探讨旗下资产组合,脱售非核心资产,中国和日本的资产就可能进入这个名单。

晨星研究公司(Morningstar Research)股票分析师李信孚受访时表示,对信托在中国的办公楼的高空置率(超过10%)有所担忧,这会导致更长期租约,拖累租金。

不过人流量仍比疫情前低二至三成,主要是因为游客还未完全回归,他们因此相信怡丰城还有增长潜力。

丰树泛亚商业信托的合并计划于今年5月获得单位持有人投票批准,由丰树商业信托(Mapletree Commercial REIT)和丰树北亚商业信托(Mapletree North Asia Commercial REIT)合并而成,成为本地规模第三大的REIT。丰树北亚商业信托的前身是丰树大中华商业信托(MGCCT),最初以中国和香港资产为主,2018年把日本纳入投资市场范围,之后更名。

陈伟祥和陈丽睿指出,管理层可能会考虑脱售非核心市场的非核心资产,例如日本和中国,分别占上财年净房地产收入的11%和13%。

如果信托下来更加专注于新加坡,会否为单位持有人带来更出色的回报率?

陈伟祥和陈丽睿的计算显示,根据9月13日股价,信托的股息收益率处于5.3%至5.4%,收益率息差为2.3%至2.4%。他们认为这个估值吸引人。他们给出2.3元的目标价。

从MPACT角度看,李信孚认为,信托的零售商场具备有效规模,在各自的分市场是主要业者,但是这只占信托净房地产收入的40%,不足以让信托获得“投资护城河”的评级。信托大部分的净房地产收入来自办公楼和商业园区,“中央商业区外的办公楼门槛低,竞争激烈。”

大华继显分析师许建华指出,除了新港两地资产的复苏,北京的办公楼取得了正面租金调升率。他预计中国政府发展北京成为全球财富管理中心的计划对信托资产有利。他给出2.22元的目标价。

此外,信托约一半资产位于海外,面对外汇风险。新加坡金融管理局让新元升值应对进口通货膨胀,今年来日元、韩元和人民币兑新元分别下跌19.5%、12%和5.5%。

他解释说,办公楼和零售房地产具备投资护城河的一个途径是有效规模,有效规模指的是一个房地产能够为规模有限的市场有效率地提供服务。这样的形势加上城市规划限制,缺乏适合的发展地段和开发成本高等等的高进入障碍,导致竞争者不愿意或无法进入市场。资产业主就能掌控和主导所在的市场。

晨星研究公司(Morningstar Research)股票分析师李信孚认为MPACT上升空间不大,因为它不具备投资护城河(economic moat)。

李信孚给信托1.82元的公允值。

不过杨慧诗发现,这期间MPACT的交易量没有显著增加,每日平均交易量是1110万股,略低于丰树商业信托过去三年的1220万股。但在这么短时期内的交易量往往受到市场环境影响,不足以反映投资者的兴趣。

新加坡资产占上财年净房地产收入的54%,占第一季的比重高达67%。

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